01
Подготовка объекта к рынку
Аудит комплектации, докупка текстиля, посуды и расходников, мелкий ремонт, зонирование, приведение дома к состоянию «заехал и живи». Смету согласуем заранее, при желании — с рассрочкой из будущей выручки.
Управление
загородным объектом
Вы остаётесь собственником. Мы берём на себя загрузку, гостей, обслуживание, деньги и отчётность — и отвечаем за результат цифрами, а не обещаниями.
Мы берём загородный дом в управление по агентскому договору (глава 52 ГК РФ): собственность остаётся вашей по ЕГРН, обременение не возникает и в Росреестр ничего не подаётся, а загрузку, гостей, клининг, обслуживание и отчётность ведём мы. Запуск объекта занимает 3–5 недель, вознаграждение — 25% от чистого дохода, выплата собственнику — до 10-го числа каждого месяца.
Зачем это нужно
Загородный дом либо работает, либо дорожает в простое
Средний частный дом в Ленобласти используется собственником 25–40 суток в году. Остальные 325 дней он отапливается, охраняется, стареет и не приносит ничего.
Самостоятельная сдача решает это лишь наполовину: объявления, переписка, ключи, уборка, поломки и ночные звонки превращаются во вторую работу — и всё равно дают загрузку ниже рыночной, потому что нет ни динамических тарифов, ни команды на местах. Разбор с цифрами — в статье «Управление через агента или самостоятельная сдача».
Состав услуги
Что мы делаем с вашим объектом
Один договор закрывает всё. Отдельных подрядчиков искать не нужно.
02
Съёмка и упаковка
Профессиональная фото- и видеосъёмка в двух сезонах, аэросъёмка, тексты, планировка, правила проживания. Карточка объекта собирается один раз и работает на всех площадках.
03
Дистрибуция и тарифы
Размещение на шести каналах продаж плюс собственный сайт и Telegram-канал. Единый календарь без овербукинга. Динамическое ценообразование: тариф пересчитывается по спросу, дню недели, погоде и праздникам.
04
Работа с гостями
Обработка заявок с 09:00 до 23:00, проверка гостя перед бронированием, договор найма, депозит, заселение и выезд, поддержка во время проживания, работа с отзывами.
05
Клининг и бельё
Уборка по чек-листу после каждого выезда, профессиональная стирка комплектов в прачечной, пополнение расходников, сезонная генеральная уборка, мойка окон и фасада.
06
Техническое обслуживание
Регламентные работы по котлу, септику, скважине и электрике, обслуживание бани и печей, устранение аварий выездной бригадой, снегоуборка подъезда и кровли, покос и уход за участком.
07
Безопасность и страхование
Оформление и ведение полисов имущества и гражданской ответственности, видеонаблюдение по периметру, пожарные датчики, депозит с каждого заезда, резервный фонд компании на срочный ремонт.
08
Деньги и отчётность
Обособленный учёт средств по вашему объекту, помесячный отчёт агента с расшифровкой каждой брони и каждого расхода, личный кабинет с онлайн-доступом, перевод дохода до 10-го числа.
09
Юридическое и налоговое сопровождение
Договоры с гостями, претензионная работа, взаимодействие с соседями и правлением посёлка, подготовка данных для декларации, подбор оптимального налогового режима собственника.
Модели работы
Три схемы — выбираете вы
Мы считаем экономику по всем трём и показываем цифры рядом, чтобы решение принималось на сравнении, а не на убеждении.
Фиксированная аренда
Для тех, кому важнее предсказуемость, чем максимум. Риск сезонности полностью на нас.
Фикс ₽/мес
Сумма определяется по итогам осмотра и фиксируется на 12 месяцев
- Платёж не зависит от загрузки
- Индексация раз в год
- Все операционные расходы на нас
- Срок договора от 2 лет
- Обычно на 15–20% ниже ожидаемого результата доходной модели — это плата за предсказуемость
Выбирают чаще
Доходная 75 / 25
Базовая модель портфеля. Мы зарабатываем только тогда, когда зарабатывает объект.
75 % собственнику
От чистого дохода объекта после операционных расходов
- Вознаграждение агента — 25% от чистого дохода
- Полная расшифровка каждой брони и расхода
- Выплата до 10-го числа следующего месяца
- Срок договора от 1 года
- До 30 суток собственных заездов в год, бронируются за 90 дней
- Из них не более 5 суток на пиковые даты: новогодние каникулы, майские, летние выходные
Под ключ
Когда дом ещё не готов к гостям: нужен ремонт, мебель, баня или благоустройство участка.
70 / 30 после окупаемости
Вложения компании возвращаются из выручки, затем модель 70/30
- Компания финансирует подготовку объекта
- Смета и сроки согласуются до старта работ
- Возврат вложений из выручки, без платежей от вас
- Срок договора от 3 лет
- Дизайн-проект и комплектация включены
Почему собственные заезды ограничены по датам: 30 суток — это пятая часть всех продаваемых ночей, но если забрать ими новогодние каникулы и лучшие летние выходные, объект потеряет около 40% годовой выручки. Ограничение защищает вашу же экономику, поэтому мы проговариваем его на берегу, а не прячем в договоре.
Разбор на модельном объекте
Куда уходит каждый рубль выручки
Шале 168 м² с баней на первой линии озера, Приозерский район — сильный объект, какие мы и стремимся брать. Это расчёт по нашей модели, а не отчёт по работающему дому: завершённого года на таком объекте у нас пока нет, и выдавать модель за факт мы не будем. Карточка объекта «Мичуринское».
| Средний тариф за сутки, по году | 18 000 ₽ |
|---|---|
| Проданных суток за год | 164 из 365 |
| Загрузка | 45 % |
| Средняя длительность заезда | 2,4 суток |
| Доля выходных и праздников в выручке | 71 % |
| Собственных заездов | 26 суток |
Экономика за 12 месяцев
Валовая выручка2 952 000 ₽
Комиссии площадок и эквайринг− 502 000 ₽
Клининг, бельё, расходники · 68 заездов− 307 000 ₽
Коммунальные и обслуживание, круглый год− 260 000 ₽
Снегоуборка, участок, текущий ремонт− 60 000 ₽
Страхование и охрана− 60 000 ₽
Чистый доход объекта1 763 000 ₽
Вознаграждение агента, 25%− 441 000 ₽
Остаётся собственнику за год, до налогов
1 322 000 ₽
≈ 110 000 ₽ в месяц. Налог зависит от режима: считаем отдельно
Обратите внимание на четыре строки постоянных расходов: коммунальные, снегоуборка, участок, страхование — вместе 380 000 ₽ в год. Они идут независимо от загрузки, поэтому на слабом объекте съедают почти весь результат. Именно из-за них мы отказываем примерно каждому третьему: дом, который не даёт хотя бы 120 проданных суток, не окупает собственное содержание. Результат другого дома будет отличаться и зависит от локации, состояния, комплектации и сезона запуска. Это не гарантия и не оферта. Данные за 12 месяцев по состоянию на .
Честно о границах
Какие объекты мы берём, а какие — нет
Мы отказываем примерно каждому третьему обратившемуся. Управлять объектом, который не выйдет на нормальную загрузку, невыгодно ни вам, ни нам.
Берём
- Круглогодичное отопление и чищеный подъезд зимой
- До 2,5 часов от КАД по асфальту
- Оформленное право собственности, участок с подходящим ВРИ
- Баня, сауна, чан или выход к воде
- От 60 м² и минимум две спальни
- Собственник готов к 25–35 заездам гостей в год
Не берём
- Летние дачи без отопления и зимнего доступа
- Объекты в плотной садоводческой застройке с конфликтными соседями
- Дома с незарегистрированными постройками и спорными документами
- Незавершённое строительство без сроков окончания
- Объекты, где собственник хочет жить сам больше 90 суток в году
- Локации дальше 200 км, где мы не удержим качество сервиса
Что именно проверяет наш инженер на осмотре — чек-лист приёмки дома из 40 пунктов.
Прозрачность
Вы видите объект так же, как видим его мы
Личный кабинет открывается в день подписания договора. Никаких «пришлём отчёт в конце месяца» — данные обновляются в момент события.
- Календарь броней и источник каждой из них
- Выручка нарастающим итогом и прогноз до конца месяца
- Каждый расход с фотографией чека
- Журнал обслуживания: что чинили, когда и за сколько
- Отзывы гостей и рейтинг по площадкам
- Архив помесячных отчётов и актов за всё время
до 10числа
отчёт и перевод дохода за прошедший месяц
24/7
доступ к данным объекта в личном кабинете
1менеджер
закреплённый управляющий направления, с прямым номером
2часа
норматив ответа на обращение собственника
Вопросы собственников
Что спрашивают перед подписанием
Один год для доходной модели, два года для фиксированной аренды и три года для формата «под ключ» — более длинный срок нужен, чтобы окупить вложения в подготовку объекта. Расторжение возможно в любой момент с уведомлением за 60 дней; этого срока хватает, чтобы корректно закрыть подтверждённые брони и не подвести гостей. Агентский договор не регистрируется в Росреестре и не создаёт обременения — расторжение не требует никаких действий с вашей стороны, кроме отзыва доверенности.
В доходной модели и в фиксированной аренде — собственник, по согласованной смете. Обычно речь о 150–400 тыс. ₽ на текстиль, посуду, мелкий ремонт и мелочи для гостей. В формате «под ключ» подготовку финансируем мы и возвращаем вложения из выручки, без платежей с вашей стороны: Возврат обычно занимает 12–18 месяцев работы объекта — точный срок фиксируем в договоре после сметы.
От 3 до 5 недель для готового дома: неделя на договор и подготовку, одна–две на комплектацию и съёмку, несколько дней на публикацию карточек. Если нужен ремонт или строительство бани, срок определяется сметой и обсуждается отдельно. Оптимально передавать объект в феврале–марте, чтобы к высокому сезону карточка уже набрала первые брони и отзывы.
Каждая заявка проходит проверку: паспортные данные, история отзывов на площадках, цель поездки и состав компании. Мы отказываем в бронировании под шумные мероприятия и корпоративы, если формат объекта этого не предполагает. С каждым гостем подписывается договор найма и удерживается возвратный депозит.
В доходной модели наше вознаграждение — процент от результата, поэтому недобор загрузки бьёт по нам напрямую. Отдельно проговорим ожидания на старте: первый год почти всегда слабее второго, потому что карточка новая и отзывов нет. Нормальная траектория — около 30% загрузки в первый год и 40–45% во второй. Если через два квартала объект не идёт даже по этой траектории, мы садимся с вами и разбираем причины: тариф, комплектация, фото, конкурентное окружение. Если исправить нельзя — честно предлагаем расторгнуть договор, а не тянуть время.
Отдельной абонентской платы нет: вознаграждение агента — 25% от чистого дохода объекта в доходной модели и 30% после возврата вложений в формате «под ключ». В фиксированной аренде собственник получает оговорённую сумму, а весь остальной результат остаётся у нас. Операционные расходы — комиссии площадок, клининг, бельё, коммунальные, страхование — вычитаются из выручки объекта до расчёта вознаграждения и показываются в отчёте построчно. Важно понимать структуру: часть расходов на дом постоянная — отопление, снегоуборка, страховка и содержание участка идут круглый год, даже когда гостей нет. Поэтому на слабом объекте наши 25% превращаются в очень небольшие деньги, и это правильно: мы зарабатываем вместе с домом, а не вместо него.
Формально не обязательно, но арифметика обычно говорит «да». Физическое лицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале — 13% до 2,4 млн ₽ дохода в год и 15% свыше — и, что важнее, считает налог со ВСЕЙ суммы, полученной от гостей: вычесть из базы наше вознаграждение и расходы на содержание дома физлицо не вправе. На выручке 2,9 млн ₽ это разница в сотни тысяч рублей в год. Самозанятость дешевле по ставке, но у неё лимит 2,4 млн ₽ в год, и хороший дом с баней его пробивает. Поэтому чаще всего оптимален статус ИП на УСН «доходы минус расходы». Мы считаем нагрузку по каждому режиму на ваших цифрах до подписания договора и сопровождаем оформление; подробный разбор — в статье о налогах при сдаче загородного дома. Мы не заменяем вашего налогового консультанта.
Заявка на осмотр
Посчитаем ваш объект за два рабочих дня
Достаточно адреса и нескольких фотографий. Мы вернёмся с расчётом по трём моделям и честной оценкой: подходит объект под управление или нет.
- Выезд специалиста на объект — бесплатно
- Расчёт по трём моделям с расшифровкой
- Договор показываем до того, как вы примете решение
Заявка принята
Управляющий направления свяжется с вами и согласует дату выезда.