Мы находим участок, проходим разрешения, строим и запускаем базу отдыха — а затем сами ею управляем. Инвестор входит в конкретный объект с открытой сметой и понятным горизонтом.
Инвестиция в базу отдыха у нас — это участие в конкретном объекте: участок, смета и финмодель открыты до сделки. Порог входа — от 1,5 млн ₽, горизонт — 5 лет, целевая IRR — 12–15% годовых, распределения ежеквартально со второго года. Это не ценные бумаги и не надзор Банка России; доходность не гарантирована.
Управляющая компания, которая девять лет обслуживает чужие объекты, знает про загородный отдых вещи, которых нет ни в одном отчёте: какие планировки продаются, где не хватает парковки, почему баня на воде окупается быстрее ресторана и сколько на самом деле стоит зимнее содержание.
Поэтому мы не привлекаем деньги «в девелопмент вообще». Каждый проект — конкретный участок, конкретная смета, конкретная операционная модель, которую будет исполнять наша же команда. И в каждом проекте у компании собственная доля не менее 25%. Как считать окупаемость такого объекта — в статье «Как считать окупаемость базы отдыха».
Мы не выпускаем ценные бумаги и не привлекаем средства неограниченного круга лиц. Участие оформляется прямым договором с проектной компанией конкретного объекта.
Самый простой вход. Фиксированная доля в распределяемой прибыли проекта без участия в управлении.
от 1,5 млн ₽
Доля в прибыли пропорциональна вложению
Основной формат
Вы становитесь участником ООО, владеющего землёй и объектом. Максимум прав и максимум прозрачности.
от 3 млн ₽
Доля в уставном капитале пропорционально вкладу
Вы покупаете конкретный дом на территории базы и сразу передаёте его нам в управление.
от 6,5 млн ₽
Право собственности на дом и долю в общем имуществе
Модель на примере «Вуокса Ретрит»: 12 шале, банный комплекс и ресторан на 60 мест. Цифры — плановые, из финмодели, которую мы отдаём инвестору целиком в Excel.
| Земельный участок 1,8 га | 9,0 млн ₽ |
|---|---|
| Проект, экспертиза, разрешения | 4,0 млн ₽ |
| Сети, дороги, благоустройство | 14,0 млн ₽ |
| 12 шале «под ключ» | 43,0 млн ₽ |
| Банный комплекс на воде | 12,0 млн ₽ |
| Ресторан на 60 мест | 10,0 млн ₽ |
| Резерв на удорожание, 8% | 4,0 млн ₽ |
Операционная модель · стабилизированный год
Выручка от размещения (12 шале, загрузка 55%)38,5 млн ₽
Баня, ресторан, дополнительные услуги12,6 млн ₽
Валовая выручка51,1 млн ₽
Персонал и фонд оплаты труда− 12,8 млн ₽
Продукты, клининг, расходники− 8,5 млн ₽
Коммунальные, содержание, ремонт− 5,4 млн ₽
Маркетинг и комиссии площадок− 4,3 млн ₽
Управляющая компания, 8% от выручки− 4,1 млн ₽
EBITDA16,0 млн ₽
Резерв на капремонт и обновление, 4% выручки− 2,0 млн ₽
Земельный налог и налог на имущество− 0,5 млн ₽
УСН 15%− 2,0 млн ₽
Чистая прибыль проекта
11,5 млн ₽
12,0% на вложенный капитал, без учёта роста стоимости актива
12–15 %
целевая IRR за 5 лет с учётом продажи актива
14 мес.
срок строительства до ввода в эксплуатацию
3-й год
выход на стабилизированную загрузку
Из чего складывается IRR
Бо́льшая часть доходности здесь — не операционная прибыль, а стоимость актива на выходе. Мы закладываем продажу базы на пятом году по стоимости замещения — то есть примерно за столько, во сколько обойдётся построить такую же с нуля в ценах 2031 года, около 135 млн ₽. Это допущение, а не факт: если покупатель будет считать по мультипликатору к прибыли (на этом рынке обычно 4–7 EBITDA, то есть 64–112 млн ₽), доходность окажется ниже — порядка 7–9% годовых. Мы показываем оба сценария в финмодели и не прячем второй.
Плановые показатели финансовой модели по состоянию на . Не являются гарантией, прогнозом, обещанием доходности или инвестиционной рекомендацией. Фактический результат может существенно отличаться, в том числе быть отрицательным.
Приозерский район, берег Вуоксы · участок 1,8 га, ведётся оформление
Проект на 12 шале по 68 м², банный комплекс на воде с двумя парными и купелью, ресторан на 60 мест, причал и лодочная станция. Сейчас стадия участка и проектирования: разрешения на строительство ещё нет, сети не подведены, смета с подрядчиком не зафиксирована.
12–15 %
целевая IRR за 5 лет
96 млн ₽
бюджет проекта
1,5 млн ₽
минимальный вход
Пока идёт оформление участка и проектирование. Мы не принимаем деньги до того, как получим разрешение на строительство и зафиксируем смету с подрядчиком — до этого момента говорить о сроках ввода нечестно.
Это первое, что стоит знать, прежде чем читать цифры выше. Мы не построили и не продали ни одной базы отдыха и не можем показать вам фактическую доходность за прошлый год — её просто не существует. Всё, что есть на этой странице, — финансовая модель и наш операционный опыт управления частными объектами, а не история выплат инвесторам.
Мы понимаем, что это делает нас заметно менее привлекательными, чем те, у кого на сайте нарисованы завершённые проекты с двузначной фактической доходностью. Проверить такие цифры обычно невозможно, а наши — можно: мы отдаём модель в Excel со всеми формулами, показываем участок и знакомим с подрядчиком до того, как речь заходит о деньгах.
Выборгский район, Финский залив · участок 2,4 га, идёт оформление ВРИ
Круглогодичные термы с открытыми бассейнами, 8 гостевых домов и кафе. Проект в стадии подготовки: земля выкуплена, ведутся изыскания и согласование технических условий. Сбор откроется после получения разрешения на строительство. Что проверяется в земле под такой объект — разбор по ВРИ и водоохранной зоне.
128 млн ₽
предварительный бюджет
I кв. 2027
планируемое открытие сбора
2 млн ₽
предварительный минимальный вход
Можно записаться в лист ожидания: участники листа получают предложение первыми и на клубных условиях.
Собранные средства не уходят в проект одной суммой. Каждый транш открывается только после приёмки предыдущего этапа, а инвесторы получают акт и фотоотчёт.
Землю и разрешительную документацию компания оплачивает собственными средствами до начала сбора — инвестор входит в проект, у которого уже есть участок и разрешение на строительство, а не намерение их получить.
ДО СБОРА · ЗА СЧЁТ КОМПАНИИ
Выкуп участка, приведение ВРИ в соответствие, технические условия на сети, проект, экспертиза, разрешение на строительство.
ТРАНШ 1 · 40%
Электричество, скважина, очистные, внутренние проезды, площадки, свайные основания под все строения.
ТРАНШ 2 · 35%
Возведение шале и общественных зданий, кровельные работы, окна, внутренняя отделка, инженерия внутри домов.
ТРАНШ 3 · 25%
Банный комплекс, ресторан, мебель и оборудование, благоустройство, найм и обучение персонала, предпродажный маркетинг.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Объект переходит под управление компании. Отчёт — ежеквартально, распределение прибыли — после выхода на операционную безубыточность.
Мы показываем этот раздел до цифр доходности, а не мелким шрифтом в конце. Если что-то здесь для вас неприемлемо — лучше не входить в проект.
РИСК 01
Удорожание материалов и работ, срыв сроков подрядчиком. Что делаем: договор генподряда с фиксированной ценой, резерв 8% в бюджете, поэтапная приёмка. Что остаётся: при сильном росте цен резерва может не хватить, сроки сдвинутся.
РИСК 02
Падение спроса на внутренний туризм, рост конкуренции, снижение среднего чека. Что делаем: консервативные допущения по загрузке, три сценария в модели. Что остаётся: выручка может оказаться ниже базового сценария.
РИСК 03
Долгий выход на плановую загрузку, текучесть персонала, проблемы с качеством сервиса. Что делаем: управляем сами, а не через подрядчика, переносим базу гостей из действующих объектов. Что остаётся: первый год может быть убыточным по операционной деятельности.
РИСК 04
Доля в проекте не обращается на бирже и не может быть продана за один день. Что делаем: корпоративный договор с формулой выкупа и преимущественным правом других участников. Что остаётся: выход возможен не ранее 24 месяцев и по цене, определённой формулой.
РИСК 05
Изменение градостроительных ограничений, споры по границам, изменение режима водоохранной зоны. Что делаем: полная проверка до выкупа участка, страхование титула. Что остаётся: законодательство может измениться после начала проекта.
РИСК 06
При неблагоприятном сочетании перечисленных факторов возможна частичная или полная утрата вложенных средств. Доходность не гарантирована ни договором, ни законом, ни государством. Вкладывайте только те средства, потеря которых не изменит вашу жизнь.
Нет, и мы говорим об этом прямо. Мы не управляющая компания паевых фондов, не выпускаем ценные бумаги и не находимся под надзором Банка России в этом качестве. Участие оформляется как доля в обычном ООО или как инвестиционный договор. Это означает меньше формальностей — и меньше внешних гарантий, чем в ЗПИФ. Если вам принципиально нужен инструмент под надзором регулятора, такой продукт мы предложить не можем.
Транши открываются только под подписанные акты выполненных работ: 40% на сети и фундаменты, 35% на коробки и отделку, 25% на инфраструктуру и запуск. Инвестор получает ежемесячный отчёт с фотофиксацией, а участники проектной компании — доступ к первичной бухгалтерии и банковской выписке проекта. Площадка открыта для посещения в любой рабочий день по предварительной записи.
В базовом сценарии первое распределение приходится на второй год после запуска: 14 месяцев строительства, затем выход на операционную безубыточность в течение первого года эксплуатации. Ни один наш проект этот путь ещё не прошёл: сроки взяты из модели и из опыта управления частными объектами, а не из завершённого девелоперского кейса.
На пятом году участники голосуют по одному из трёх сценариев: продажа объекта целиком с распределением выручки, продолжение эксплуатации с распределением прибыли, либо выкуп долей компанией по независимой оценке. Порядок голосования и формула цены зафиксированы в корпоративном договоре до входа в проект.
Да, но не ранее чем через 24 месяца с момента входа. Действует преимущественное право других участников и компании выкупить долю по формуле корпоративного договора. Если желающих нет — долю можно предложить третьему лицу на тех же условиях. Мгновенной ликвидности, как у биржевого инструмента, здесь нет.
При участии через долю в ООО распределения выплачиваются как дивиденды, налог удерживает проектная компания как налоговый агент. При инвестиционном договоре порядок зависит от его конструкции и статуса инвестора — разбираем индивидуально и фиксируем в документах до подписания. Мы не заменяем вашего налогового консультанта.
Минимальный вход — 1,5 млн ₽ по инвестиционному договору, от 3 млн ₽ для доли в проектной компании и от 6,5 млн ₽ для покупки отдельного шале в базе. Целевая IRR — 12–15% за пять лет с учётом продажи актива. Доходность не гарантирована: возможна частичная или полная утрата вложенных средств.
Отправим финансовую модель в Excel, смету, разрешительные документы и проект корпоративного договора. Дальше — встреча в офисе или выезд на площадку.
Пришлём пакет документов и предложим удобное время для встречи.