Мы не сеть и не федеральная платформа. Мы небольшая команда, которая знает Ленинградскую область по грунтовкам, а не по картам, и отвечает за каждый объект своим именем.
LADOGA ESTATE — это ИП Соловьёв Андрей Владимирович: управление загородными домами и базами отдыха в 6 районах Ленинградской области по агентскому договору. Мы работаем небольшой командой: собственник объекта общается с одним человеком, а инженерия, клининг и ценообразование закрываются проверенными подрядчиками на местах. Вознаграждение — 25% от чистого дохода объекта, география ограничена 200 км от КАД.
Мы начинаем, и это первое, что стоит знать. У нас нет портфеля из полусотни домов, девяти лет истории и красивой цифры «выплачено собственникам». Всё это со временем появится, но выдумывать его сейчас мы не будем — тем более что любая такая цифра проверяется арифметикой за пять минут.
Что у нас есть вместо стажа: понимание, как на самом деле устроена экономика загородного дома в Ленобласти. Гость едет на выходные, а не в отпуск, поэтому честная годовая загрузка — это 30% в первый год и 40–45% во второй, а не 70%, которые рисуют в чужих калькуляторах. Отопление, снегоуборка и страховка идут круглый год и съедают около 380 тысяч рублей независимо от того, был гость или нет. Наш калькулятор считает именно так — можете сравнить его с любым другим.
Мы сознательно не выходим за пределы Ленинградской области. Управление загородным объектом — это не про приложение, а про то, чтобы человек с ключами и генератором доехал до дома за полтора часа, когда в феврале сгорел автомат на вводе.
25%
вознаграждение от чистого дохода объекта, абонентской платы нет
6
направления Ленобласти, дальше которых мы не работаем
200км
предел от КАД: дальше не удержим норматив выезда на аварию
3–5недель
от подписания договора до первых гостей на готовом доме
до 10числа
отчёт и перевод дохода за прошедший месяц
30суток
собственных заездов в год входят в договор
НЕДЕЛЯ 1
Выезжаем, проверяем документы, инженерию и зимний подъезд, считаем экономику по трём моделям. Примерно каждому третьему на этом шаге говорим «нет» — объект, который не даёт хотя бы 120 проданных суток, не окупит собственное содержание.
НЕДЕЛЯ 2
Подписываем агентский договор и оформляем доверенность с закрытым перечнем полномочий. В Росреестр ничего не подаём: обременения не возникает, дом остаётся вашим целиком. Параллельно считаем вашу налоговую нагрузку по каждому режиму.
НЕДЕЛИ 3–5
Докупаем текстиль, посуду и расходники по согласованной смете, снимаем фото и видео, собираем описание и правила проживания. Публикуем карточку на площадках и включаем динамические тарифы.
МЕСЯЦЫ 1–6
Самый тяжёлый период, и мы говорим об этом заранее: карточка новая, отзывов нет, поэтому первые месяцы приходится продавать дешевле рынка. Нормальная загрузка первого года — около 30%. Кто обещает больше на старте, либо не считал, либо считал не для вас.
МЕСЯЦЫ 7–12
Появляются отзывы и повторные гости, тариф поднимается до рыночного, начинают продаваться зимние выходные под баню. Цель второго года — 40–45% занятых суток. К этому моменту у вас накоплена годовая статистика, и дальнейший разговор идёт уже на ваших цифрах, а не на наших ориентирах.
Примерно каждому третьему обратившемуся. Объект, который не выйдет на нормальную загрузку, съест наше время и разочарует собственника. Лучше сказать «нет» на осмотре, чем через год.
В отчёте виден каждый пустой уикенд и каждый расход. Если объект просел — это в кабинете видно раньше, чем мы позвоним. Управление без плохих новостей не бывает.
Ни в управлении, ни в инвестициях. Мы показываем модель, допущения и сценарии — и отвечаем за то, чтобы работа была сделана. Гарантировать рынок не может никто, и кто гарантирует — лукавит.
Только Ленинградская область, максимум 2,5 часа до любого объекта. Расширение географии означало бы потерю качества — а качество здесь измеряется скоростью выезда зимой.
За каждым собственником закреплён управляющий направления с прямым номером телефона.
Основатель, индивидуальный предприниматель
Веду объекты лично: осмотр, тарифы, переписка с гостями, ежемесячный отчёт собственнику. До этого — операционная работа в загородном гостиничном бизнесе.
Загрузка и ценообразование · на подряде
Ведёт календарь и динамические тарифы, отвечает за карточки на площадках. Работает с нами по договору, а не в штате.
Финансовая модель и налоги · внешний консультант
Считает экономику объекта и налоговую нагрузку собственника по каждому режиму. Не заменяет вашего налогового консультанта, но говорит с ним на одном языке.
Приёмка и эксплуатация · подрядчик
Котлы, септики, скважины, электрика и снегоуборка. Живёт в области, поэтому доезжает до объекта быстрее, чем любая городская служба.
Управлять загородным домом дистанционно нельзя. Всё, что перечислено ниже, — это люди, которые физически находятся в области. Часть из них у нас на подряде, а не в штате, и мы считаем это плюсом: подрядчик, который живёт в посёлке, доедет быстрее городской службы.
01
Котлы, септики, скважины, электрика и снегоуборка — на подрядчиках, живущих в районе объекта. Норматив прибытия на аварию — 4 часа в рабочее время, до 12 часов ночью и в праздники.
02
Клинеры с чек-листом по каждому объекту и сменный комплект белья: комплекты меняются целиком и уезжают в стирку, а не стираются на месте между заездами.
03
Обработка обращений с 09:00 до 23:00 и дежурная линия ночью. Отвечают люди, знающие конкретный дом, а не общий колл-центр по скрипту.
04
Шесть внешних площадок, собственный сайт и Telegram-канал в едином календаре без овербукинга. Базы постоянных гостей у нас пока нет — она набирается годами, и мы её не выдумываем.
05
Обособленный учёт средств по каждому объекту, помесячная сверка, отчёт агента с расшифровкой каждой брони и расхода, архив актов и отчётов за всё время работы.
06
Полисы имущества и гражданской ответственности оформляются в страховых компаниях из первой десятки рынка и обновляются ежегодно.
Все документы отдаём по первому запросу и до подписания чего-либо. Реквизиты можно сверить в открытых источниках прямо сейчас: ЕГРИП открыт, проверка занимает минуту.
| Полное наименование | ИП Соловьёв Андрей Владимирович |
|---|---|
| ИНН | 780100000000 |
| ОГРНИП | 324470000000000 |
| Дата регистрации | 12 февраля 2026 г. |
| Адрес для корреспонденции | 191119, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, 113, оф. 402 |
| Основной ОКВЭД | 68.32 — управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе |
| Дополнительный ОКВЭД | 68.31 — деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе |
Документы отправляются по электронной почте после подтверждения запроса. Часть материалов по инвестиционным проектам предоставляется после подписания соглашения о конфиденциальности.
Напишите, что у вас: дом, участок под базу или желание вложиться в проект. Ответит человек, который занимается именно этим направлением.
Свяжемся с вами в рабочее время в течение двух часов.